Das Reglement
Bedeutung
Im Reglement wird die Rechtsstellung des einzelnen Stockwerkeigentümers innerhalb der Gemeinschaft umschrieben.
Das Reglement entfaltet Wirkung gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer wie auch gegenüber deren Rechtsnachfolgern (Käufer, Erben). Diese Wirkung bezieht sich aber nur auf jene Bestimmungen, die mit der Ordnung der gemeinschaftlichen Verwaltung und Benutzung in einem direkten Zusammenhang stehen.
Errichtung
Obwohl des Reglement eine grosse praktische Bedeutung hat, ist es nicht notwendigerweise Bestandteil des Begründungsaktes. Von Gesetzes wegen besteht aber ein Anspruch jedes Stockwerkeigentümers auf Erlass eines solchen Reglementes (Art. 712g Abs. 3 ZGB).
Wird das Reglement nicht bei Begründung des Stockwerkeigentums, sondern später erlassen, ist ein Beschluss der Stockwerkeigentümer mit qualifiziertem Mehr (Mehr der Personen und nach Anteilen) erforderlich.
Inhalt
Das Reglement regelt die einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer:
- Umschreibung des Stockwerkeigentumobjekts (Sonderrecht/gemeinschaftliche Teile)
- Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Teile
- Bestimmungen über den Unterhalt, Um- und Wiederaufbau
- Ordnung der Beschlussfassung
- Stellung und Aufgaben des Verwalters
- Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
Nicht jede Einzelheit soll und kann mit dem Reglement geregelt werden. Für diese Zwecke kann auf eine Hausordnung zurückgegriffen werden. Inhalt der Hausordnung sind i.d.R. Vorschriften administrativer und organisatorischer Natur (Waschküchenbenutzung, Reinigung, Türschliessung etc.).
Änderung
Das Reglement kann von der Stockwerkeigentümergemeinschaft geändert werden. Zu den jeweils erforderlichen Quoren vgl. Ziff. 3.1.4.2.
Anmerkung im Grundbuch
Das Reglement kann im Grundbuch angemerkt werden. Diese Anmerkung hat jedoch nur deklaratorische Wirkung. Dies bedeutet, dass ein Rechtsnachfolger (Käufer, Erbe) mit der Einrede ausgeschlossen ist, er habe das angemerkte Reglement nicht gekannt. Umgekehrt bedeutet es für den Verkäufer Befreiung von der Aufklärungspflicht gegenüber dem Erwerber.
