Der Begründungsakt
Grundbucheintrag
Stockwerkeigentum entsteht durch die Eintragung ins Grundbuch (vgl. Art. 712d ZGB).
Voraussetzung für die Eintragung ist das Vorliegen eines gültigen Rechtsgrundes, d.h. entweder einer Begründungserklärung oder eines Begründungsvertrages.
Sowohl im Fall einer Begründungserklärung wie im Fall eines Begründungsvertrages wird die Aufteilung in der Regel immer auch in einem Plan festgehalten (Aufteilungsplan). Aus diesem ist ersichtlich, welche Teile vom Sonderrecht erfasst sind.
Begründungserklärung
Der Eigentümer eines Grundstückes kann für dieses durch einseitige Erklärung Stockwerkeigentum begründen.
Diese Erklärung kann auch Teil einer Verfügung von Todes wegen sein (Testament, Erbvertrag). Der Erblasser hat so die Möglichkeit, ein Grundstück zu teilen und auf einzelne Erben aufzuteilen.
Begründungsvertrag
Sind mehrere Grundeigentümer vorhanden, so bedarf es einer Vereinbarung unter diesen Eigentümern über die Errichtung von Grundeigentum.
Erwirbt eine Person ein Grundstück mit der Absicht, dieses in Stockwerkeigentum umzuwandeln, so kann dies theoretisch in einem Schritt geschehen. In der Praxis wird dies in der Regel in zwei Schritten, nämlich durch Kaufvertrag einerseits und Begründungserklärung anderseits, erledigt.
Die Vereinbarung kann auch Bestandteil eines Erbteilungsvertrages sein.
Formerfordernisse
Begründungserklärung:
Es ist eine öffentliche Beurkundung notwendig. Ist die Erklärung Teil einer letztwilligen Verfügung, so sind die Formvorschriften des Erbrechts einzuhalten.
Begründungsvertrag:
Es ist eine öffentliche Beurkundung notwendig. Beruht die Vereinbarung auf Erbteilungsvertrag, so sind die Formvorschriften des Erbrechts einzuhalten.
Umwandlung von Mietobjekten
In rechtlicher Hinsicht unterscheidet sich die Begründung von Stockwerkeigentum bei einem Neubau von derjenigen bei einem (bestehenden) Mietobjekt nicht. Die Mietverträge zwischen Eigentümer und Mietern sind von der Umwandlung eines Objekts in Stockwerkeinheiten rechtlich grundsätzlich nicht betroffen. Weil die Schaffung von Stockwerkeigentum in der Praxis häufig mit der Sanierung und anschliessenden Mietzinserhöhungen verbunden ist, treten bei der Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum manchmal jedoch mietrechtliche Probleme auf. Es können sich Fragen stellen betreffend Zulässigkeit von Kündigungen oder von Mietzinserhöhungen.
