Gemeinschaftliche Autoeinstellhalle

Die Zugehörigkeit und die Nutzung einer „Gemeinschaftlichen Autoeinstellhalle“ (auch: Unterniveaugarage [kurz: UNG]) mit bloss auf dem Boden markierten Parkfeldern muss im Grundbuch bzw. – je nach Ausgestaltung-  in einer „Ordnung“ oder in einem „Reglement“ festgelegt werden.

Es gibt bei der „Gemeinschaftlichen Autoeinstellhalle“ zwei Erscheinungsformen, mit Untervarianten:

A) Autoeinstellhalle ist als eine eigene Liegenschaft im Grundbuch eingetragen

[vgl. ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 1]

  • A1 Selbständiges Miteigentum
    • Separate Veräusserung und Verpfändung möglich [vgl. ZGB 655 Abs. 2 Ziffer 4]
    • Auch ein „Wohnungsfremder“, also eine Person die in der StWE-Überbauung keine Wohnung hält, kann einen Miteigentumsanteil an der UNG erwerben (und verpfänden)
    • Zuweisung über „Nutzungs- und Verwaltungsordnung“ der Miteigentümergemeinschaft, mittels PP-Nummern und ev. Planeinzeichnung
    • Nutzungsrechte und –einschränkungen gemäss „Nutzungs- und Verwaltungsordnung“ der Miteigentümergemeinschaft (nicht identisch mit der StWEG!)
  • A2 Unselbständiges Miteigentum
    • Der Miteigentumsanteil ist durch Anmerkung im Grundbuch sog. subjektiv-dinglich mit dem Hauptgrundstück („Stockwerkeinheit“ = Wohnungs-Sonderrecht) verbunden bzw. verknüpft
    • Der unselbständige Miteigentumsanteil geht so wertmässig in der „Stockwerkeinheit“ auf und wird mit ihr veräussert oder verpfändet
    • Zuweisung über „Nutzungs- und Verwaltungsordnung“ der Miteigentümergemeinschaft, mittels PP-Nummern und ev. Planeinzeichnung
    • Nutzungsrechte und –einschränkungen gemäss „Nutzungs- und Verwaltungsordnung“ der Miteigentümergemeinschaft (nicht identisch mit der StWEG!)

B) Autoeinstellhalle ist nicht als eigene Liegenschaft ausgeschieden (keine eigene Parzelle, vgl. A), sondern bildet bei markieren Parkplätzen eine besondere Stockwerkeinheit oder bei Garagenboxen mehrere Stockwerkeinheiten

  • B1 Parkplatz mit bloss markiertem Parkfeld
    • Mangels der Sonderrechts-Voraussetzung eines „abgeschlossenen Raumes“ kann für den „markierten Parkplatz“ (PP) kein Sonderrecht, also keine Stockwerkeinheit, gebildet werden
    • Die ganze UNG bildet somit in aller Regel eine Stockwerkeinheit und ist Eigentum der „Stockwerkeigentümergemeinschaft“ (StWEG)
    • Die Zuweisung des PP erfolgt über das im Grundbuchblatt der „Wohnungs-StWE-Einheit“ angemerkte „Benützungs- und Verwaltungs-Reglement“ der StWEG, in welchem die die Einheit betreffende(n) PP-Nummer(n) erwähnt oder in einem Grundrissplan eingezeichnet ist bzw. sind
    • Nutzungsrechte und –einschränkungen gemäss „Benützungs- und Verwaltungsreglement“ der StWEG (hier gibt es also nur eine Gemeinschaft, im Gegensatz zur Miteigentums-Variante“ (siehe oben)
  • B2 Garagen-Boxen
    • Hat die Garagen-Box ein Tor oder einen Rollladen, gilt sie als sog. „in sich geschlossen“ und ist damit „sonderrechtsfähig“
    • Die Garagen-Box kann wie das Sonderrecht einer Wohnung im Grundbuch eingetragen und – sofern sie nicht als sog. „subjektiv-dingliches Alleineigentum“ im Grundbuchblatt der Wohnungs-StWE-Einheit angemerkt und verunselbständigt ist – separat veräussert sowie verpfändet werden
    • Die Zuweisung erfolgt über die Stockwerkeigentums-Aufteilungspläne und wird wie eine „Wohnungs-StWE-Einheit“ zugeordnet.
    • Da die Garagen-Boxe als Sonderrecht ausgestaltet ist, kann sie der Stockwerkeigentümer ausschliesslich benutzen und innen ausbauen.

Bei Miteigentum an einer Autoeinstellhalle (A1 und A2 oben) gilt hinsichtlich des gesetzliches Vorkaufsrechtes folgendes:

  • Selbständiges Miteigentum
    • Die Aufhebung des gesetzlichen Vorkaufsrechtes ist eine Strategiesache (Aufhebung ermöglicht den Verkauf – ohne Vorrecht – direkt an Aussenstehende, die kein Wohnungs-Sonderrecht besitzen)
    • Zur Abdeckung des möglichen PP-Bedarfs der „Wohnungs-Stockwerkeigentümer“ wird das gesetzliche Vorkaufsrecht in aller Regel nicht aufgehoben.
  • Unselbständiges Miteigentum (subjektiv-dingliche Verbindung mit Sonderrechts-Grundstück)
    • Das gesetzliche Vorkaufsrecht ist schon sachbedingt aufgehoben, weil der Miteigentumsanteil mit dem Hauptgrundstück so verbunden ist, dass er dessen Schicksal tel quel teilt (Veräusserung, Verpfändung).