Reglement

Begriff

Im Stockwerkeigentums-Reglement (auch: Benutzungs- und Verwaltungsreglement der Stockwerkeigentümer) wird die Rechtsstellung des einzelnen Stockwerkeigentümers innerhalb der Gemeinschaft umschrieben.

Das Reglement entfaltet Wirkung gegenüber dem jeweiligen Stockwerkeigentümer wie auch gegenüber deren Rechtsnachfolgern (Käufer, Erben). Diese Wirkung bezieht sich aber nur auf jene Bestimmungen, die mit der Ordnung der gemeinschaftlichen Verwaltung und Benutzung in einem direkten Zusammenhang stehen.

Grundlage

  • ZGB 712g Abs. 3

Bedeutung

Praktische jede Stockwerkeigentümergemeinschaft hat ein (im Grundbuch angemerktes) Reglement).

Errichtung

Obwohl das Reglement eine grosse praktische Bedeutung hat, ist es nicht notwendigerweise Bestandteil des Begründungsaktes. Von Gesetzes wegen besteht aber ein Anspruch jedes Stockwerkeigentümers auf Erlass eines solchen Reglementes (Art. 712g Abs. 3 ZGB).

Wird das Reglement nicht bei Begründung des Stockwerkeigentums, sondern später erlassen, ist ein Beschluss der Stockwerkeigentümer mit qualifiziertem Mehr (Mehr der Personen und nach Anteilen) erforderlich.

Inhalt

Das Reglement regelt die einzelnen Rechte und Pflichten der Stockwerkeigentümer:

  • Umschreibung des Stockwerkeigentumsobjekts (Sonderrecht/gemeinschaftliche Teile)
  • Zweckbestimmung der gemeinschaftlichen Teile
  • Bestimmungen über den Unterhalt, Um- und Wiederaufbau
  • Ordnung der Beschlussfassung
  • Stellung und Aufgaben des Verwalters
  • Verteilung der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten

Nicht jede Einzelheit soll und kann mit dem Reglement geregelt werden. Für diese Zwecke kann auf eine Hausordnung zurückgegriffen werden. Inhalt der Hausordnung sind i.d.R. Vorschriften administrativer und organisatorischer Natur (Waschküchenbenutzung, Reinigung, Türschliessung etc.).

Änderung

Das Reglement kann von der Stockwerkeigentümergemeinschaft geändert werden. Zu den jeweils erforderlichen Quoren vgl. Ziff. 3.1.4.2.

Anmerkung im Grundbuch

Das Reglement kann im Grundbuch angemerkt werden. Diese Anmerkung hat jedoch nur deklaratorische Wirkung. Dies bedeutet, dass ein Rechtsnachfolger (Käufer, Erbe) mit der Einrede ausgeschlossen ist, er habe das angemerkte Reglement nicht gekannt. Umgekehrt bedeutet es für den Verkäufer Befreiung von der Aufklärungspflicht gegenüber dem Erwerber.

Literatur

  • FRIEDRICH HANS-PETER, Das Stockwerkeigentum, Reglement für die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer, 2. Aufl., Bern 1972, § 1 ff.
  • HINTERMANN WALTER E., Leitfaden zum Baurecht und zum Stockwerkeigentum, 3. Auflage, Zürich 1976
  • MAGNENAT HENRI-E., La propriété par étage, Lausanne 1965, S. 153 ff.
  • MICHAUD PATRICE, L’organisation de la communauté des propriétaires par étage, Diss. Lausanne 1974, S. 99 ff.
  • MONTCHAL MAX, Stockwerkeigentum : das Stockwerkeigentum, praktische Wegleitung, St. Gallen, 1964, S. 54
  • MÜLLER KURT, Der Verwalter von Liegenschaften mit Stockwerkeigentum, Diss. Zürich, 3. Auflage, Bern 1975, S. 153,
  • PETER-RÜETSCHI TINA, Das Schweizerische Stockwerkeigentum. Überblick über die gesetzliche Regelung, 5. Auflage, Zürich 1980, S. 59 ff.
  • SCHMID FRITZ, Die Begründung von Stockwerkeigentum, Diss. Zürich 1972, S. 201 ff.

Judikatur

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