Nutzungsrecht

Wie jede Rechtsausübung stösst auch das Nutzungsrecht dort an seine Grenzen, wo die berechtigten Interessen anderer Stockwerkeigentümer oder Dritter beginnen:

Unentziehbarkeit

  • Das Sonderrecht darf dem Stockwerkeigentümer nicht entzogen werden

Umfang

  • Der Stockwerkeigentümer ist grundsätzlich – vorbehältlich Gesetz und Gemeinschaftsordnung – frei, wie er seine StWE-Einheit nutzen will
  • Aufnahme von Hausbewohnern
  • Empfang von Besuchern
  • uam

Schranken

  • Für die Ausübung des Nutzungs- und Gebrauchsrechtes des Stockwerkeigentümers sind massgeblich
    • Gesetz
    • Bau- und Zonenordnung
    • Begründungsakt und Reglement
  • Der Stockwerkeigentümer hat sich Nutzungen zu enthalten, die übermässige Einwirkungen verursachen
    • Lärm
    • Geruch
    • Lichtverschmutzung
    • Ideelle Beeinträchtigungen

Nutzungsbeschränkungen

Grundlagen für Nutzungseinschränkungen

  • Begründungsakt
  • Reglement

Zweckbeschränkungen

  • Zweckbeschränkungen können sich auf die Gesamtbaute oder auf einzelne Stockwerke beziehen
  • Unzulässig ist die Aushöhlung des freien Nutzungs- und Gebrauchsrechts des Stockwerkeigentümers in Bezug auf seine Sonderrechtsräume
    • Satzungen, wonach Sonderrechtsräume nur zum „Wohnen“ benützt werden dürfen, werden oft so interpretiert, dass „Wohnen“ als Hauptzweck verstanden wird; dabei wird eine ergänzende Nutzung der Wohnräume als ruhige Bürobetriebe, minimaler Kundenverkehr vorausgesetzt, als zulässig erachtet
      • zB Arbeitszimmer eines Rechtsanwalts
      • zB Einzel-Nachhilfeunterricht für Schüler
    • zulässig
      • Ausschluss bestimmter immissionsträchtiger Betriebe mit starker Kundenfrequenz oder störenden Einwirkungen
      • zB Sexshops
      • zB Striptease
      • zB Bars
    • zu weitgehend
      • Verbot jeglicher geschäftlicher oder beruflicher Tätigkeiten in den Sonderrechtsräumen
    • Bewilligungspflicht als Alternative
      • Es gibt StWEG, die in ihren Satzungen vorsehen, die das Betreiben bestimmter Gewerbe in den Sonderrechtsräumen von einer ausdrücklichen Bewilligung durch die Stockwerkeigentümerversammlung abhängig machen
    • Konkurrenzverbot für bestimmte Gewerbearten
      • Bei gewerblich oder gemischt genutzten StWE-Immobilien
        • zB Untersagung eines weiteren Musikladens

Vermietung

Nutzungszweck

  • Der Mieter kann nicht mehr oder andere Rechte haben als der Stockwerkeigentümer selbst
  • In diesem Rahmen kann der Stockwerkeigentümer mit seinem Mieter im Mietvertrag eigene Abreden treffen; mit Vorteil überbindet er aber dem Mieter die Regeln der Gemeinschaftsordnung und der Hausordnung zur Einhaltung (zB Tierverbot)

Zustand / Ausstattung

  • Der Stockwerkeigentümer ist frei, seine Sonderrechtsräume roh, ausgebaut und möbeliert zu vermieten

Dauer

  • Der Stockwerkeigentümer kann seine Sonderrechtsräume unbefristet oder befristet vermieten; einzig bei Stockwerkeigentum im Baurecht sollte er auf die Dauer der Baurechtsdienstbarkeit resp. auf die Konditionen des vorzeitigen bzw. ordentlichen Heimfalls achten

Mietzins

  • Es gelten die allgemeinen Regeln des Mietrechts
  • Mietrecht | miet-recht.ch

Nebenkosten

  • Die Nebenkosten sind vom Stockwerkeigentümer als Vermieter ebenfalls im Mietvertrag Position für Position aufzuführen, ansonsten sie als im Mietzins inkludiert gelten
  • Nebenkosten-Kenntnis
    • Üblicherweise stellt der StWEG-Verwalter mit seiner Jahresrechnung die Kosteninformationen so zur Verfügung, dass der Stockwerkeigentümer volle Transparenz erhält und weiss, welche Kosten in etwa wieviel schwanken
    • Dies hilft dem Stockwerkeigentümer die Nebenkosten separat vom Mietzins zu vereinbaren und adäquate Akontozahlungen im Mietvertrag zu vereinbaren
  • Beschränkte Nebenkosten-Überwälzungsfähigkeit
    • Nicht alle StWE-Gemeinschaftskosten sind „nebenkostenfähig“ im Sinne des Mietrechts
    • Nur gebrauchsbezogene Kosten und nicht solche, die objektbezogen, unabhängig von der Gebäudenutzung erhoben werden
    • Nebenkostenfähig
      • Allgemeinstrom
      • Heiz- und Warmwasser
      • Anteil an Hauswartung (Reinigung der gemeinschaftlichen Anlagen und der Umgebung)
      • Gartenunterhalt
      • Lift-Serviceabonnement
      • Kabelfernsehgebühren
      • Ver- und Entsorgungsgebühren (auch Kehrichtgebühren)
    • Nicht nebenkostenfähig
      • Steuern
      • Unterhalts- und Reparaturkosten

Stockwerkeigentums-Verwaltungsbeiträge

  • Die Verwaltungsbeiträge sind vom Stockwerkeigentümer zu tragen; diese Beiträge decken teilweise Nebenkosten, die der Stockwerkeigentümer ja seinem Mieter überwälzt

Stockwerkeigentums-Erneuerungsfonds

  • Die Einlagen in den Erneuerungsfonds sind nicht nebenkostenfähig und daher alleine vom Stockwerkeigentümer zu bezahlen

Gebrauchsüberlassung an Dritte

  • Bei der Gebrauchsüberlassung übt ein Dritter (und dessen Besucher) unentgeltlich das Sonderrecht des Stockwerkeigentümers aus, wobei sich auch diese an die Gemeinschaftsordnung halten müssen
    • Unter diesem Titel wird auch die Nutzung kraft Nutzniessung oder kraft Wohnrecht geführt

Zweckänderung

Grundsatz

  • Jeder Stockwerkeigentümer verlässt sich auf den (Fort-)Bestand der ursprünglichen Grundstücksnutzung
  • Eine nachträgliche Änderung der Nutzungsart muss nicht akzeptiert werden
    • Keine Aufhebung einer bestehenden Zweckbeschränkung
    • Keine Einführung einer neuen Nutzungsart

Ausnahme

  • Reglementskonkretisierungen, durch Zustimmung der Mehrheit der Stockwerkeigentümer, die über den grösseren Wertanteil verfügen
  • zB ausführlichere Nutzungsumschreibung in einem Reglement

Weiterführende Informationen

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