Beschlussfähigkeit

Allgemeines

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer ist beschlussfähig, wenn die Hälfte aller Stockwerkeigentümer, die zugleich zur Hälfte anteilsberechtigt ist, anwesend sind. Stets müssen mindestens zwei Stockwerkeigentümer anwesend oder vertreten sein.

Für den Fall einer ungenügenden Beteiligung ist eine zweite Versammlung einzuberufen, die nicht vor Ablauf von zehn Tagen seit der ersten stattfinden darf. Die zweite Versammlung ist beschlussfähig, wenn ein Drittel aller Stockwerkeigentümer, mindestens aber zwei, anwesend oder vertreten sind (vgl. Art. 712p ZGB).

Vertretung an der Stockwerkeigentümerversammlung

Das Reglement der Stockwerkeigentümergemeinschaft kann vorsehen, dass sich ein Stockwerkeigentümer an der Stockwerkeigentumsversammlung mit schriftlicher Vollmacht durch eine Drittperson, die nicht der Gemeinschaft angehören muss, vertreten lassen kann (vgl. BGE 5D_98/2012 vom 14.08.2012)

Quorums-Grundsätze / Überblick

Grundsätzlich fasst die Versammlung die Beschlüsse mit dem absoluten Mehr der Anwesenden. In gewissen Fragen muss (von Gesetzes wegen oder kraft Reglementes) ein qualifiziertes Mehr erreicht werden. Das qualifizierte Mehr verlangt die Zustimmung sowohl der Mehrheit aller Stockwerkeigentümer, die zugleich mehr als die Hälfte der Anteile vertreten bzw. besitzen. In seltenen Fällen ist gar die Zustimmung aller Stockwerkeigentümer verlangt.

Einfaches Mehr Qualifiziertes Mehr Zustimmung aller
= Grundsatz
  • wichtigere Verwaltungshandlungen gemäss Art. 647b Abs. 1 ZGB
  • nützliche bauliche Bauten gemäss Art. 647d ZGB
  • Aufstellung und Änderung des Reglements, sofern nicht die Zustimmung aller gefordert ist (Art. 712g Abs. 3 ZGB)*
  • Änderungen des Reglements, sofern es Vorschriften betrifft, die von der gesetzlichen Ordnung abweichen (vgl. Art. 712g Abs. 2 ZGB)*
  • Änderungen über die räumliche Aufteilung (gemeinschaftliche Teile/Sonderrecht)
  • Begründung/Aufhebung von Vorkaufs- und Einspracherechten (vgl. Art. 712c Abs. 1 und 2 ZGB)
  • Veränderung der Wertquoten
  • Anordnung luxuriöser baulicher Massnahmen (Art. 647e ZGB)
  • Aufhebung des Stockwerkeigentums (Art. 712f Abs. 2 ZGB)

* Zwingende gesetzliche Bestimmungen können gar nicht geändert werden

Protokollierung

Zur Gültigkeit eines Beschlusses ist es notwendig, dass dieser Eingang in das Protokoll findet. Eine bloss mündliche Zustimmung der Stockwerkeigentümer vermag einen protokollierten Versammlungsbeschluss nicht zu ersetzen. Die Möglichkeit, formlos Beschlüsse zu fassen, würde grundlegende Publizitätsinteressen – insbesondere der Rechtsnachfolger und Erwerber von Rechten an Stockwerkeigentumsanteilen – missachten.
Die formlose Zustimmung eines Stockwerkeigentümers zu einem Beschluss kann höchstens insofern Bedeutung erlangen, als dem betreffenden Stockwerkeigentümer in Anwendung von Treu und Glauben verwehrt wird, einen (formell korrekt zustandegekommenen) Beschluss über dieselbe Angelegenheit anzufechten.

Beispiel:

Eine bloss auf Zusehen hin erteilte Nutzungsbefugnis an einem bestimmten gemeinschaftlichen Teil der Liegenschaft vermag kein Sonderrecht zu begründen. Hierfür wäre ein formeller protokollierter Beschluss notwendig.

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