StWE im Baurecht

In Zeiten der Bodenverknappung sind Immobilien-Entwickler gelegentlich auch in die Situation versetzt, Bauten auf Baurechtsgrundstücken projektieren und realisieren zu müssen. Wie jedes Institut hat auch StWE im Baurecht Vor- und Nachteile:

Vorteile

  • Geringeres Investitionsvolumen für die erwerbenden Stockwerkeigentümer, weil die Baulandnutzung periodisch durch Baurechtszinszahlung abgegolten werden kann.

Nachteile

  • Kompliziertes rechtliches Konstrukt
  • Koordination von Baurechtsdauer und Bestandesdauer der Baute sowie Unterhalt und Instandstellung
  • Zurückhaltende Hypothekarfinanzierer
    • Finanzierung meistens nur bei beständigen und verlässlichen Baurechtsgebern
      • Gemeinde bzw. Stadt oder Staat
      • Schweizerische Bundesbahnen (SBB)
      • Allmendgenossenschaften
      • Kloster
      • o.ä.
  • Risiko von expansiven Baulandkosten durch Baurechtszinserhöhungen
  • Wertsteigerungsproblematik
    • Baute nimmt bei einer theoretischen Bestandesdauer von 100 Jahren pro Jahr 1 % an Wert ab, bei kürzeren Baurechtsdauern noch mehr
    • Wertsteigerung bei Bauland fällt Baurechtsgeber an
    • Hingegen können exogene Faktoren wie sehr günstige Steuern am Ort der gelegenen Sache dazu führen, dass für den Bauwertanteil mehr als der technische Wert geboten wird
  • Hinkendes Verhältnis gegen Baurechts-Ende
    • Refinanzierungsprobleme und betriebswirtschaftliche Kosten-/Nutzenfragen bei der Gebäudeinstandhaltung während der letzten 15 Jahre vor Ablauf der Baurechtsdauer

Baurechtszinsschuldner ist die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG).

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