Vertikales Stockwerkeigentum

Das vertikale Stockwerkeigentum ist im Stockwerkeigentumsrecht des ZGB nicht ausdrücklich vorgesehen; es wird aber als zulässig erachtet.

Begriff / Erläuterung

  • Wenn ein gesamtes Gebäude eine Stockwerkeinheit bildet und mehrere solche Gebäude dem Stockwerkeigentum unterstellt sind.
  • Die Trennung zwischen den Stockwerkeinheiten verläuft vertikal und nicht horizontal.

Anwendungsfälle sind die  Begründungen von einzelnen Sonderrechten zum Beispiel an folgenden Objekten: 

  • Terrassenhäuser
    • Vorteile: Nutzung von Hanglage in einer Form, die allen StWE-Eigentümern einen Garten bietet
  • (Doppel-) Einfamilienhäuser-Arealüberbauung, mit Erschliessungsanlagen auf der gemeinschaftlichen Liegenschaften
    • Vorteile: Ausnützungsvorteil, Wahrung eines einheitlichen Erscheinungsbilds und oft mit Gemeinschaftsparkierung
  • Stockwerkeigentum mit vertikaler Trennung, nach aussen ein Blockgebäude mit Einzelzugängen, nach innen autark selbst ver- und entsorgungstechnisch erschlossene Innenbaute, mit Unterniveaugarage (UNG), die sich über alle vertikal getrennten Gebäudeteile erstreckt
    • Vorteile: Ausnützungsvorteil, Vermeidung des MFH-Eindrucks, welcher bei horizontalem Stockwerkeigentum entsteht, sowie Wahrung des gemeinsamen Erscheinungsbilds
  • Reihen-Garagen
  • uam.

Vertikales StWE und eigener Zugang

  • Der eigene Zugang wird meistens durch eine eigene Tür in der Fassade sichergestellt (EFH, DEFH, Terrassenhaus, Ladenlokal usw.).

Vertikales StWE und Heizungsanlage

  • Oft befindet sich die Heizanlage innerhalb der Stockwerkeinheit, weshalb sie sonderrechtsfähig ist.

Vertikales StWE und Wertquote

  • Bei der Wertquotenfestsetzung ist in qualitativer Hinsicht die Lage der einzelnen Gebäude entscheidend. 

Vertikales StWE und Aufhebung

  • Vertikales StWE hat bei Aufhebung des Stockwerkeigentums nach ZGB 712f Abs. 3 meist gute Chancen für eine Realteilung.
  • Die technischen Vollzugsfragen orientieren sich am konkreten Einzelfall. 

Vertikales StWE und Untergemeinschaft

  • Oft empfiehlt sich die Bildung einer sog. Untergemeinschaft (mehrere Stockwerkeigentümer organisieren sich mit eigener Struktur, um bestimmte Interessen und Aufgaben gemeinsam wahrnehmen zu können)
    • zB durch Erlass einer eigenen Hausordnung (Bestimmungen für das tägliche Zusammenleben in den einzelnen Gebäuden, die aber nicht über diesen Rahmen hinausgehen)
    • zB durch Erlass von Kosten-Reglementen je Gebäude, zumindest für einzelne Positionen.

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