Verwalter

Aufgaben und Befugnisse

Die Versammlung der Stockwerkeigentümer bestellt in der Regel zur Erledigung der alltäglichen Geschäfte einen Verwalter. Der Verwalter ist sozusagen das ausführende Organ. Ihm obliegt der Vollzug der gesetzlich und vertraglich zugewiesenen Aufgaben. Zwischen Verwalter und der Stockwerkeigentümergemeinschaft wird zu diesem Zweck ein Vertrag (Verwaltungsvertrag) vereinbart, der die einzelnen Pflichten des Verwalters festhält (wie auch andere Bestimmungen, z.B. Honorar des Verwalters etc.).

Zu den Aufgaben des Verwalters gehören in der Praxis insbesondere:

Vertretung der StWEG in Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung

[vgl. ZGB 712s Abs. 1]

  • die Verwaltung des Hauses und Vollzug aller hiefür notwendigen Handlungen
    • Erteilung von Aufträgen und Abschluss von Werkverträgen ns. der StWEG für Reparaturen des gemeinschaftlichen Gebäudes
    • Abschluss des Hauswartungsvertrages
    • Anstellung von Reinigungspersonal
    • Abschluss von Mietverträgen mit Mietern bezüglich des gemeinschaftlichen Objekts
    • Verträge mit Facility Management-Anbietern
    • Verträge mit Gärtnerei für Garten- und Baumpflege
  • Überwachung der Ausübung der Sonderrechte und Benutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen / Einhaltung von Gesetz, Reglement und Hausordnung

Vollzug von gesetzlichen und rechtsgeschäftlichen Anordnungen

[vgl. ZGB 712s Abs. 1]

  • Einberufung der Stockwerkeigentümerversammlung und Leitung der Stockwerkeigentümerversammlung [vgl. ZGB 712n Abs. 1]
  • Vollzug der Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung
  • Aufbewahrung der StWE-Protokolle und wesentliche Dokumente [vgl. ZGB 712n Abs. 2]
  • Auskunftserteilung an Stockwerkeigentümer
  • Weiterleitung der an die StWEG gerichteten Erklärungen von Stockwerkeigentümern, Organen und Dritten
  • Besorgung der finanziellen Angelegenheiten
  • Besorgung der gesamten Verwaltungstätigkeit
    • Instandhaltung
    • Reparaturarbeiten
    • Hausreinigung / Facility Management-Services
    • Garten- und Baumpflege
    • Abschluss von Versicherungsverträgen jeder Art
    • Anstellung und Überwachung des Hauswartes und seiner Hilfspersonen
    • Vermietung der gemeinschaftlichen Räume, sofern und soweit hiezu Anlass besteht

Finanzielle Verwaltung

[vgl. ZGB 712s Abs. 2]

  • Erstellung des Budgets
  • Erstellung der Jahresrechnung (Bilanz und Erfolgsrechnung)
  • Bemessung
  • Festlegung und Inkasso der Beiträge an die gemeinschaftlichen Kosten und Lasten
  • Zahlungsverkehrs-Abwicklung
  • Verwaltung des Vermögens der Gemeinschaft
  • Verwaltung des Erneuerungsfonds und seines Vermögens

Aktive Vertretungsmacht

  • Externe Vertretung der StWEG und der Stockwerkeigentümer in den Angelegenheiten der gemeinschaftlichen Verwaltung [vgl. ZGB 712t Abs. 1]
  • Vertretung der StWEG in Prozessen
    • Summarische Verfahren
      • Gesetzliche Prozessführungsbefugnis
    • Ordentlicher Zivilprozess
      • Nur nach entsprechender vorgängiger Ermächtigung durch die Stockwerkeigentümerversammlung
    • Vertretung der StWEG in nicht zivilrechtlichen Verfahren
      • vgl. BGE 114 II 310

Passive Vertretungsmacht

  • Wohnsitz des Verwalters gilt als Zustelldomizil
    • alternativ:
      • Ort der gelegenen Sache als Zustelldomizil [vgl. ZGB 712t Abs. 3 i.f.]
  • Entgegennahme von Mitteilungen, die an die Stockwerkeigentümergemeinschaft (StWEG) gerichtet sind
    • Erklärungen
    • Aufforderungen
    • Verfügungen
    • Urteile
    • Ausnahme
      • Der Verwalter hat keine Zustellfunktion für Mitteilungen an die jeweiligen Stockwerkeigentümer
  • usw.

Bestellung und Abberufung

Die Bestellung des Verwalters erfolgt in der Regel durch einen Beschluss der Stockwerkeigentümerversammlung mit einfachem Mehr und dem Abschluss eines entsprechenden Verwaltungsvertrages.

Durch Beschluss der Versammlung der Stockwerkeigentümer kann der Verwalter jederzeit abberufen werden. Lehnt die Versammlung die Abberufung unter Missachtung von wichtigen Gründen ab, so kann jeder Stockwerkeigentümer selbständig binnen Monatsfrist die gerichtliche Abberufung des Verwalters verlangen.

Ein wichtiger Grund für die gerichtliche Abberufung der Verwaltung liegt vor, wenn wegen ihres Verhaltens das Vertrauen der Stockwerkeigentümer in sie zerstört worden ist.

Beispiel:

Ein wichtiger Grund, der die Abberufung rechtfertigt, liegt vor, wenn die Verwaltung gegen ihre Pflicht verstösst, korrekte Abrechnungen zu erstellen.

Pflichtverletzungen, die für sich allein genommen keinen wichtigen Grund für eine Absetzung darstellen, können bei der Gesamtwürdigung des Verhaltens der Verwaltung berücksichtigt werden.

Weiterführende Literatur

  • WERMELINGER AMEDEO, Zürcher Kommentar, Art. 712a – 712t ZGB, N 45 f. zu ZGB 712r

Anmerkung im Grundbuch

ZGB 962a Ziffer 5 erlaubt die Anmerkung des Verwalters im Grundbuch, auf Antrag des Verwalters selbst, der Stockwerkeigentümerversammlung oder des Gerichts. Eine solche Anmerkung bewirkt, dass die Anschrift des zuständigen Verwalters veröffentlicht wird. So können an die Stockwerkeigentümer insgesamt gerichtete Erklärungen, Aufforderungen, Urteile und Verfügungen durch Zustellung an den Verwalter an seinem Wohnsitz oder am Ort der gelegenen Sache wirksam mitgeteilt werden [vgl. ZGB 712t Abs. 3].

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